【今回の住宅ローンウォッチ】
フラット35は、毎月下旬の10年国債の金利をウォッチしよう!

住宅ローンの金利に一喜一憂する、それは昔も今も変わらないこと。
その金利はどう決まるか知っていますか?
今回は、長期固定金利「住宅金融支援機構・フラット35」を考えてみましょう。

【フラット35は売買される】
フラット35(買取型)は、金融機関が貸した住宅ローンの債権(貸付権利)を住宅金融支援機構が買い取り、それを証券化し国債などが売買される債権市場で販売しています。
フラット35が元になった証券(RMBS)を購入するのは、国債を購入している機関投資家(保険会社・銀行など)たち。現在、このRMBSは国債同様の取引がされているため、国債の利回りと連動しています。

【フラット35の金利の決まり方】
フラット35の金利は次の3つから決まります。(数値は2015/4下旬時点の推測です。)
  1. 国債利回り=0.32%前後(2015/4下旬)
  2. 追加利回り(ローンチスプレッド)=0.4%前後
  3. 住宅金融支援機構+販売会社の利益=0.7%~
1~3のうち、金利決定に一番影響の大きいのは「1.国債利回り」。
国債利回りは、私たち一般人が知ることのできます。
「新発10年国債(JGB10Y)」が長期金利の基準となりますので、これを新聞・TV・ネットでチェックしておきましょう。

【参考:10年国債の水準】
  • 2015/4下旬:0.32%
  • 2015/5/14:0.455%
graph_jgb10y_20150515

この傾向ですと、2015/6は0.1%くらいフラット35の金利が上がってしまいそうですね。
なおフラット35の金利は、機構債の発行日や翌月初の事務準備の都合から推測するに、前月下旬(20日~25日)の国債利回りを元に金利を決めていると思われます。


【参考:機構債(RMBS)の4月利回り】
住宅金融支援機構が機関投資家に販売する住宅ローン債券価格です。
  • 機構債(RMBS)発行表面利回 0.74%(2015/4/23)
【参考】フラット35金利水準(2015/5)
★返済期間:21年以上35年以下
 A.融資割合9割以下 1.460%~2.080%(最多金利1.460%)
 B.融資割合9割超 1.590%~2.210%(最多金利1.590%)
★返済期間:20年以下
 C.融資割合9割以下 1.230%~1.850%(最多1.230%)
 D.融資割合9割超 1.360%~2.040%(最多1.360%)

区分がいっぱいあって良く分かりませんね。
とりあえず、一般的な35年ローンの「A.返済期間21年以上・融資割合9割以下」を見ておきましょう。

【参考】フラット35Sの金利優遇拡大中(当初10年0.6%金利引下げ)
現在、長期優良住宅などに適用されるフラット35Sの優遇を受けると、当初10年間0.6%金利が引き下げられます。(もともとの優遇幅0.3%)

これは、消費増税による住宅販売冷え込み対策による、政府・税金投入の優遇措置と言われています。
でも、いつも思いますが、なぜ銀行や民間ローンは政府の優遇が適用されないのですかね?
銀行ローンを利用する人(ローンを借りる人の約9割!!)に対して利子補給とかしてあげた方が、よっぽど経済対策になると思いますが。
(まぁ、大人の事情ってやつですね…)

次回の住宅ローンウォッチもお楽しみに!

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